不動産と税金

マイホームを売ったとき、買い換えたときの税金

譲渡所得の計算方法

譲渡所得(譲渡益)=譲渡収入(売却代金)-(取得費+譲渡費用)

個人の所得には、給与・事業所得など10種類があり、所得税と住民税がかかってきますが、住宅や土地などの資産を譲渡したときに生じた譲渡所得については、他の所得とは分離して課税し、税率も別に決めています。
主なポイントは次の3点です。
  • マイホームには譲渡所得から3,000万円控除の軽減措置
  • 税率は所有期間で3種類、長期所有には低率課税
  • マイホームの買換え特例で譲渡税がゼロになるケースも

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は、上の算式のとおりです。マイホームであれば、その売却代金から、取得のために要した費用(取得費)と譲渡のために要した直接費用(譲渡費用)を差し引いた額が譲渡所得となります。

■取得費

マイホーム取得のための直接費用 - ・土地建物の購入代金、建築費 ・仲介手数料 ・登記費用・抵当権設定費用 ・不動産取得税 ・印紙税 ・リフォーム費用などが含まれます。また、資金を借り入れたときから居住するときまでに支払った金利も対象になります。

■建物には減価償却が必要

建物は年とともに老朽化し価値が下がりますので、取得費から経過年数分の減価償却をする必要があります。
償却方法…建物の構造に応じた法定耐用年数の1.5倍の定額法・償却率で計算します。
取得費― {(取得費―取得費×10%)×償却率×経過年数}=譲渡所得計算上の取得費
《マイホームの償却率(定額法)》
木造 鉄骨造 コンクリート造
33年 28年 40年 51年 70年
0.031 0.036 0.025 0.020 0.015
[事例]
平成9年3月に2,000万円で建てた木造住宅を平成20年5月に売る場合(経過年数11年:6ヶ月未満切捨て、以上切上げ)
2,000万円― {(2,000万円―2,000万円×10%)×0.031×11年}=1,386万2,000円(取得費)

概算取得費

土地建物の取得時期が古くてわからないときは、売却価格の5%を取得費にして計算できます。
取得費が5%未満のケースでも5%の概算取得費が使えます。

■ 譲渡費用

譲渡のために要した直接費用 - ・仲介手数料 ・印紙税 ・測量費用 ・分筆のための費用 ・建物の取り壊し代などです。

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