不動産と税金

マイホームを売ったとき、買い換えたときの税金

10年超所有は軽減税率課税(短期所有は重く)

所有期間で3種類の税率

マイホームを譲渡したときは、3,000万円控除後の課税所得に対して、下表のように所有期間別に、(1)5年以下・(2)5年超〜10年以下・(3)10年超の3種類の税率が決められています。10年超の場合は軽減税率になりますが、10年以下は、(3,000万円の控除はあるものの)一般の不動産を譲渡したときと同じ税率が適用されます。
※ なお、土地の所有期間が10年超でも家屋の所有期間が10年以下の場合には、低率が適用されず、一般と同じ税率が適用されます。

5年超とか10年超という所有期間は「売却した年の1月1日現在」で判定することになっていますから、注意してください。
※平成20年の売却=10年超は平成9年12月31日以前に取得したマイホーム

譲渡税の計算例

たとえば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却した場合、売却仲介手数料を156万円としますと、

譲渡所得...
5,000万円?1,000万円?156万円=3,844万円
課税所得...
3,844万円?3,000万円=844万円
※実際には、取得費1,000万円に諸費用を加えたり、建物の減価償却分を差し引いたりしますが省略。
では、上記の課税所得844万円の所有期間別の譲渡税(所得税+住民税)を計算してみましょう。

■ 所有期間5年以下の所有の税額

所得税と住民税の合計は329万1,600円。
※この人の給与所得を900万円(所得控除後)と仮定して計算。
所得税
844万円×30%=253万2,000円
住民税
844万円×9%=75万9,600円

■ 5年超〜10年以下の所有の税額

844万円×20%=168万8,000円

■ 10年超の所有の税額

844万円×14%=118万円1,600円

確定申告

確定申告のときに添付する書類は、3,000万円の特別控除と同じものに加えて、売却した土地・建物の登記簿謄本が必要です。
《マイホームを譲渡したときの税率》3,000万円特別控除後
所有期間 所得税 住民税
5年以下 ・課税所得に対して30% ・課税所得に対して9%
5年超〜
10年以下
・課税所得に対して15% ・課税所得に対して5%
10年超 ・課税所得6,000万円以下の部分...10%
・課税所得6,000万円超の部分......15%
・課税所得6,000万円以下の部分...4%
・課税所得6,000万円超の部分......5%
《税率速算表》
  所得税+住民税
10年超 ・課税所得6,000万円以下.....................14%
・課税所得6,000万円超.........20%?360万円
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