不動産と税金

マイホームを売ったとき、買い換えたときの税金

3,000万円の特別控除

一定の条件を満たしているマイホームを譲渡したときの譲渡所得には、「居住用の3,000万円控除」が認められています。
たとえば、5,000万円で売却したマイホームの取得費や譲渡費用が1,000万円の場合、譲渡所得4,000万円?特別控除3,000万円=譲渡所得1,000万円が課税所得となるわけです。
もし売却代金から取得費などを差し引いた金額が3,000万円以下なら課税所得はゼロ。税金はかかってきません。3,000万円を超えた譲渡益がある場合は、所定のケースで軽減税率が適用されます。

3,000万円控除の適用条件

  1. 譲渡するときまで、その居住に居住していること
  2. 転勤して本人が住んでいない場合には、配偶者が住んでいて、戻ってくれば同居すると認められるとき
    ※過去に住んでいて、住まなくなった後も、現在まで引き続き扶養家族が居住、ほかに持家がないケースも対象になります。
  3. 過去に居住した住宅で、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡(災害などで壊れたときは敷地だけでも対象となり、同じく3年目の年末まで認められます)
  4. 敷地だけの場合は、建物を取り壊した日から1年以内の譲渡であること。
    ※建物を残したまま(曳き家も含む)敷地の一部を売ったときには使えません。
  5. 前年、前々年にこの3,000万円控除や後述の買換え特例の適用を受けていないこと。
    ※3,000万円の控除は3年に一度しか適用されません。
  6. 買換えの場合、この特例を適用すると住宅ローン控除の適用は受けられません。

■ 適用されないケース

次のような特別な関係にある人に売ったときには、3,000万円控除は適用されません(後述の買換え特例も同じです)。
  1. 配偶者、親子、祖父母、孫、内縁の夫や妻
  2. 生計を一にしている親族
  3. 本人や親族が経営する同族会社
  4. 売買後に同居する親族

■ 確定申告

3,000万円控除の適用を受けるためには、翌年の3月15日までに確定申告をすることが必要です。その際に添付する書類には次のようなものがあります。
  1. 譲渡所得の内訳書(計算明細書)
  2. 売買契約書(譲渡したときのもの)
  3. 売買契約書(取得したときのもの)、建築工事請負契約書など取得費が分かる書類
  4. 仲介手数料領収書など譲渡費用がわかる書類
  5. 住民票(売却の日から2ヶ月以上後に、売却したマイホームの所在地の市区町村が発行したもの)